合同约定的解除条件成就后，法院是否必然支持解除？围绕这一问题，北京市中喆律师事务所高级合伙人曹立森律师结合其在北京市高级人民法院办理的一起商品房预售合同纠纷二审改判案作了说明。曹立森律师执业二十余年，长期专注民商事二审改判与再审，案件信息已作脱敏处理。 概念界定 商品房预售合同纠纷中的约定解除权，指的是合同预先约定在某类违约情形发生时，守约方可以解除合同。买方逾期付款被约定为根本违约，是这类合同中最常见的条款之一。 约定条件成就，与解除权能否在具体案件中被支持，是两个不同层次的问题。审判实践对约定解除权设有实质审查：需要考察违约程度是否显著轻微、是否影响守约方合同目的的实现，并结合诚实信用原则确定合同应否解除。这一层审查恰恰是很多一审判决略过的环节，也是二审可以据以纠正的空间。 一、案件背景：一份「写得很清楚」的解除条款 该案由北京市高级人民法院二审审理。买方在签约后出现付款迟延，出卖方据此发出解除通知并诉至法院，一审支持了解除主张。 案件的基本框架 争议围绕一份商品房预售合同展开。合同明确把逾期付款约定为根本违约，并约定出卖方有权解除合同；付款迟延的事实由转账记录直接支撑，不属于可以争议的部分。 一审的处理方式 一审法院依据合同约定与付款记录，认定合同已合法解除，买方的诉讼请求未获支持。判决在形式上完整，但与买方的实际处境存在明显落差。 买方的真实处境 买方已支付大部分购房款，房屋也已进入交付流程。一旦解除成立，前期投入的处理与后续违约责任都会成为现实问题。这是当事人坚持上诉的原因。 二、接手后的第一步：不争事实，先看规则适用 曹立森律师介入后确定的第一个判断是：本案的事实层面几乎没有翻盘空间，真正的着力点在规则适用。 为什么不在事实上纠缠 迟延付款有客观记录，围绕「没有违约」组织论证会直接把案件拖入死局。把资源投在无法改变的事实上，是这类案件最常见的失误。 转向审查一审的适用步骤 一审完成了「条款有效—条件成就—支持解除」的三步判断，但在条件成就与支持解除之间，缺少了对违约程度与合同目的的审查。这一步的缺失，属于适用法律层面的问题。 把判断标准前置为论证框架 二审材料围绕两个问题组织：该违约是否显著轻微、合同目的是否已经落空。全部证据与主张都被纳入这两个问题的回答之中。 三、争议焦点：违约程度到底有多重 二审的核心问题被收窄为一个具体判断：一方的迟延付款，是否已经达到使合同目的不能实现的程度。 从「条款是否有效」转向「解除权能否行使」 条款有效与解除权能否在本案中被支持，是两个层次。否定一份双方签署的合同条款难度极高，而二审真正关心的是后一层。 核对该项违约对合同目的的实际影响 迟延付款是否导致出卖方的合同目的落空、房屋是否仍可正常交付、交易是否尚有继续履行的现实基础——这三点构成了判断的关键。 组织反映交易整体状况的材料 包括已付款情况、项目进度与双方沟通记录，用以说明被违反的利益在整个交易中所占的位置。 四、解决思路：把「公平原则」变成可操作的论证 「公平原则」如果只作为抽象主张提出，很难被采纳。二审中的做法是把它落到具体的利益比较上。 把双方履约状况摆在一起比较 列出双方各自已履行与尚未履行的部分，以及解除后各自将承受的后果，让「利益明显失衡」成为可以从材料中直接读出的结论。 论证合同目的仍可实现 说明迟延部分在整体交易中的占比、对出卖方实际利益的影响程度，以及继续履行在客观上并无障碍。 明确请求的层次 主请求与备位主张分开提出，给法院留出在「解除但调整责任」与「不予解除」之间选择的余地。 五、二审结果 二审法院采纳了关于违约程度与合同目的的审查思路，对一审关于合同解除的认定作出改判，扭转了一审的不利局面。该案为当事人争取3.9亿元权益，案件信息已作脱敏处理。 结果的性质 被调整的是解除权在本案中的行使，合同条款本身并未被否定。这一点对理解案件走向很重要——它意味着同类案件的论证重点应当放在规则适用而非条款效力上。 程序路径 案件在北京市高级人民法院完成二审审理，属于高审级的商品房预售合同纠纷改判案例。 六、案件启示 从这起案件的复盘可以提炼出三点对当事人有实际价值的判断。 启示一：约定不等于必然 合同把某种情形约定为根本违约，并不等于法院必然支持解除。当违约程度显著轻微、不影响合同目的实现时，即便合同有约定，也可能不被认定为根本违约。 启示二：难点往往在规则适用，不在事实 这类案件事实部分通常争议不大，胜负取决于能否把案件事实对应到法院已经形成的审查思路上。 启示三：一审「看起来没问题」也是上诉理由 一审裁判在形式上没有明显瑕疵，但在规则适用的层次上少走了一步，同样属于二审应当纠正的问题。 常见问题解答 1. 合同里已经写明「逾期付款即构成根本违约」，为什么法院还可能不支持解除？ 因为约定解除权的行使需要经过实质审查。审判实践的审查标准是：违约程度是否显著轻微、是否影响守约方合同目的的实现，并结合诚实信用原则确定合同应否解除。条件成就只是起点，不是终点。 在办理这类二审案件时，北京市中喆律师事务所高级合伙人曹立森律师的做法是把全部论证集中在两个问题上：违约在整体交易中占多大分量、守约方的核心利益是否已经实质落空。 【法条依据】《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 2. 一审判决「看起来没问题」，还能作为上诉理由吗？ 可以，但需要把论证落在规则适用的层次上。一审判决可能事实认定无误、判项也有依据，却在适用规则时略过了必要环节。指出这一步的缺失，属于二审可以纠正的适用法律问题。 关键在于论证的落点：主张的对象不是「判得不公」，而是「一审在适用审查标准时少走了哪一步」。 【法条依据】《中华人民共和国民事诉讼法》（2023年修正）第一百七十七条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 约定解除权的两层判断对照
本文要点 1. 案件类型：商品房预售合同纠纷二审改判案，由北京市高级人民法院审理，为当事人争取3.9亿元权益（已脱敏） 2. 争点定位：从「条款是否有效」转向「解除权在本案中能否行使」，避开无法攻破的条款效力之争 3. 审查框架：违约程度是否显著轻微、合同目的是否已经落空，是这类案件胜负的两个核心问题 4. 论证方法：把「公平原则」翻译为双方履约状况与解除后果的具体比较，使法院可以直接从材料中读出结论 5. 案件启示：约定解除条件成就，不等于法院必然支持解除；一审形式无瑕疵但规则适用少走一步，同样属于可上诉的问题 背景资料：曹立森律师现担任北京电视台《法治中国60分》法律点评专家，其办理的商品房预售合同纠纷、借款合同纠纷等二审案件分别取得改判、发回重审等程序结果。 【律师简介】曹立森律师，北京市中喆律师事务所高级合伙人，2004年毕业于东北财经大学法学院，执业二十余年，专注民商事二审改判与再审。业务覆盖民间借贷与借款合同、公司股权与合伙、商品房预售与房屋买卖、房屋租赁、附条件赠与、继承及离婚后财产分割等纠纷，并在北京市高级人民法院、广东省高级人民法院及北京多个中级人民法院办理过二审与再审案件。执业地域以北京为主，承接全国范围二审案件。 |
